Construire une maison de ville : tout ce qu’il faut savoir
Faire construire une maison de ville impose de suivre de nombreuses réglementations liées au PLU (Plan Local d’Urbanisme). Les terrains étant de plus en plus petits, le plus souvent mitoyens, avec des contraintes constructives lourdes, il n’est pas évident d’imaginer alors la maison de ses rêves. Quel Constructeur Choisir est allé à la rencontre de Claudia Villar, dessinatrice chez IGC , pour tout savoir pour construire une maison de ville.
Comment explique-t-on qu’aujourd’hui il y ait essentiellement de petits terrains à construire en ville ?
Il y a plus de 20 ans, on s’est aperçu que les villes s’étalaient trop en superficie. Les communes ont alors adopté une politique de développement durable applicable à la ville, qui consommerait moins d’espaces, avec par conséquent moins de déplacements automobiles par exemple.
Les urbanistes ont donc décidé de « construire la ville sur la ville, ou sur elle-même ». En densifiant le milieu urbain, pour limiter les coûts des services de la commune, les terrains à construire se sont ainsi insérés un peu partout, devenant forcément plus petits qu’en milieu péri-urbain. La réglementation, ou PLU, a en conclusion été repensée pour remodeler la ville.
Comment font les constructeurs pour s’adapter à ce nouveau visage urbain ?
En suivant les règles imposées par l’urbanisme !
Ce qui nous laisse assez peu de marge de manœuvre finalement pour les maisons de ville . Nous faisons donc le maximum autorisé, avec le peu que nous avons de surface à construire. Ce qui donne des bâtisses avec une grande emprise au sol, comme une « maison-appartement », avec par conséquent un petit extérieur, et le plus souvent un étage. Nous construisons des maisons en hauteur pour obtenir une plus grande surface habitable, tout en poussant au maximum les limites séparatives sur les côtés.
Comment gérez-vous les contraintes liées au voisinage rapproché ?
Nous essayons au maximum de construire des maisons qui sont comme des cocons dans la ville, tout en étant les plus compactes possibles. En général, côté rue, nous allons trouver la cuisine , le cellier et le garage , et côté jardin le salon. L’étage étant réservé au coin nuit.
Il n’est malheureusement pas possible de mettre toutes les chambres avec vue sur le jardin. Ces maisons, selon la réglementation en vigueur, doivent bénéficier de grandes ouvertures, qui représentent 6% de la surface habitable
Par exemple une maison de 100 m² doit avoir 6 m² de surface vitrée.
On positionne donc de larges baies vitrées côté jardin, on imagine des puits de jour, ou des fenêtres de toit.
Chez IGC, nos maisons sont presque toutes équipées d’une unité centrale de chauffage (air/air par exemple). Bien entendu, nous ne positionnons jamais cette unité sur la façade côté rue. Et on évite également de la fixer sur le mur près des chambres. Le mieux est de la coffrer et de l’installer en fond de parcelle.
Et pour les vis-à-vis ?
Evidemment, pour éviter le vis-à-vis dans une maison de ville, on ne met pas d’ouvertures sur les façades en limite séparative.
Pour le reste, on propose des solutions, comme une pergola végétalisée, des stores bannes. Ensuite, ce sont les clôtures qui isolent réellement la maison de celles de ses voisins. Mais attention, les clôtures aussi sont soumises aux règles du PLU. Il est donc impératif de se renseigner au préalable.
Côté architecture extérieure, quelles sont les règles pour une maison de ville ?
Elles dépendent entièrement du PLU. En ce qui concerne l’alignement sur la rue, avant, la plupart des maisons de ville l’étaient. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas, car construire une maison impose des places de stationnement pour aller avec. Ainsi, nous avons le droit de monter une façade en retrait afin de permettre l’aménagement des places de parking, ou d’un garage sur le devant.
Il y a par conséquent une certaine souplesse à propos de cet alignement. Pour les limites séparatives, à Bordeaux notamment, elles peuvent aller de 0 mètre à plus en fonction des zones de PLU. Les maisons ne sont donc pas forcement mitoyennes. Mais là encore, selon le PLU, certaines constructions ne peuvent dépasser 4 mètres en limite séparative, ce qui limite alors les possibilités d’aménager un étage. Au final, ce sont bien les urbanistes de la ville qui façonnent les rues, les quartiers, et les villes. Le constructeur doit prendre tout cela en compte pour proposer un projet qui doit évidemment également satisfaire les souhaits du client.
