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Comment bien choisir son terrain ?

  • Posté le 22 mars 2011

La conception du projet de construction est conditionnée par des éléments tels que la nature du terrain, sa configuration ou encore son environnement. Antoine Genet, responsable d’AGTI « Aquitaine Gestion Transaction Immobilière », nous éclaire sur la démarche et les éléments à prendre en considération avant de choisir son terrain.

 

Comment bien choisir son terrain ?Le choix d’un terrain est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît car, au-delà de son « coup de cœur » subjectif, l’acquéreur doit prendre en compte une multitude de paramètres objectifs. Le critère situation du terrain reste prépondérant car le client doit toujours se poser la question de la revente éventuelle de la future maison et de sa valorisation.

 

Ensuite, le regard doit se tourner vers les spécificités physiques du terrain dont les conséquences financières peuvent être significatives : orientation, topographie (pente), végétation existante, accessibilité, façade et profondeur, nuisances (ligne SNCF, route passante, ligne électrique, ruisseau…).

 

Après, l’analyse des règles d’urbanisme applicables au terrain, au travers du POS « plan d’occupation des sols » ou du PLU « plan local d’urbanisme » en vigueur sur la commune, permet de définir son potentiel de constructibilité (emprise au sol, coefficient d’occupation des sols, hauteur maximale de la maison…)

 

Enfin, l’étude des réseaux (raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité, évacuation des eaux usées…), permettant de viabiliser le terrain est un élément majeur pour appréhender sa valeur.

 

Comment bien choisir son terrain ? En lotissement ou diffus ?

 

Nous avons généralement le choix entre trois solutions :

  • l’achat d’un terrain en « lotissement avec travaux » de viabilisation
  • l’achat d’un terrain en « lotissement sans travaux » de viabilisation
  • l’achat d’un terrain isolé.

 

J’aurais tendance à privilégier le « lotissement avec travaux » qui assure une plus grande sécurité au client sur la constructibilité de son terrain, à condition bien sûr que son projet respecte le règlement du lotissement. En effet, dans le cadre du permis d’aménager tous les paramètres liés aux réseaux notamment sont traités, ce qui n’est pas le cas d’un « lotissement sans travaux ».

 

Sur les terrains diffus, plus que jamais je recommande de s’adresser à un professionnel car la réglementation reste complexe dans ce domaine. Par exemple, le terrain peut être classé constructible dans le cadre du PLU communal mais sans que l’on puisse construire car l’accès sur la route de desserte peut être refusé (route départementale…) ou parce qu’un des réseaux est déficient.

 

Quelques précautions…

 

Je recommande vivement de privilégier les terrains proposés par les professionnels. Ces derniers ont en effet balayé tous les problèmes possibles et auront en leur procession des réponses claires et précises à apporter aux clients.

 

Il est également vivement conseillé de ne pas acheter sans l’obtention du permis de construire, en particulier en diffus, afin d’éviter les mauvaises surprises.

 

Enfin, les constructeurs me semblent les mieux placés pour aider les clients à affiner leur recherche grâce à leurs connaissances techniques et leurs partenariats avec les lotisseurs, véritables professionnels du foncier.

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